Gayrimenkul Yatırımının 5 Basit Yolu

Gayrimenkul satın almak ve sahip olmak, hem tatmin edici hem de kazançlı olabilen bir yatırım stratejisidir. Hisse senedi ve tahvil yatırımcılarından farklı olarak, potansiyel gayrimenkul sahipleri, toplam maliyetin bir kısmını önceden ödeyerek, ardından bakiyeyi ve faizi zaman içinde ödeyerek bir mülk satın almak için kaldıraç kullanabilirler.

Geleneksel bir ipotek genellikle %20 ila %25 arasında bir peşinat ödemesi gerektirse de, bazı durumlarda bir mülkün tamamını satın almak için %5 peşinat ödemesi yeterlidir. Belgeler imzalandığı anda varlığı kontrol etme yeteneği, hem emlak paletlerini hem de ek mülkler için ön ödeme yapmak için evlerine ikinci ipotek alabilen ev sahiplerini cesaretlendirir. İşte yatırımcıların gayrimenkulden para kazanabilecekleri beş temel yol.

1. Kiralık Mülkler

Kiralık mülklere sahip olmak, kendin yap (DIY) yenileme becerilerine ve kiracıları yönetme sabrına sahip kişiler için harika bir fırsat olabilir. Bununla birlikte, bu strateji, ön bakım maliyetlerini finanse etmek ve boş ayları karşılamak için önemli miktarda sermaye gerektirir.

ABD Sayım Bürosu verilerine göre, yeni evlerin satış fiyatları (gayrimenkul değerleri için kaba bir gösterge), mali kriz sırasında düşmeden önce, 1960’lardan 2007’ye kadar sürekli olarak değer kazandı. Ardından, satış fiyatları yeniden yükselişe geçti, hatta kriz öncesi seviyeleri aştı. Koronavirüs pandemisinin gayrimenkul değerleri üzerindeki uzun vadeli etkileri görülmeye devam ediyor.

Kaynak: İnşaat Araştırması, ABD Sayım Bürosu

2. Gayrimenkul Yatırım Grupları (REIG’ler)

Gayrimenkul yatırım grupları (REIG’ler), çalıştırma zorluğu olmadan kiralık gayrimenkul sahibi olmak isteyenler için idealdir. REIG’lere yatırım yapmak, bir sermaye yastığı ve finansmana erişim gerektirir.

REIG’ler, kiralık mülklere yatırım yapan küçük yatırım fonları gibidir. Tipik bir gayrimenkul yatırım grubunda, bir şirket bir dizi apartman veya apartman dairesi satın alır veya inşa eder, ardından yatırımcıların bunları şirket aracılığıyla satın almasına ve böylece gruba katılmasına izin verir.

Tek bir yatırımcı, bir veya daha fazla bağımsız yaşam alanına sahip olabilir, ancak yatırım grubunu işleten şirket, tüm birimleri toplu olarak yönetir, bakım işlemlerini, boş ilanları ve kiracılarla görüşmeyi gerçekleştirir. Bu yönetim görevlerinin yerine getirilmesi karşılığında şirket, aylık kiranın bir yüzdesini alır.

Yatırımcı adına standart bir gayrimenkul yatırım grubu kiralaması yapılır ve tüm birimler, ara sıra boş pozisyonlara karşı korunmak için kiranın bir kısmını birleştirir. Bu amaçla, biriminiz boş olsa bile bir miktar gelir elde edeceksiniz. Havuzlanmış birimler için boşluk oranı çok yüksek olmadığı sürece, maliyetleri karşılayacak kadar olmalıdır.

3. Ev Ters Çevirme

Ev çevirme, gayrimenkul değerleme, pazarlama ve yenileme konularında önemli deneyime sahip kişiler içindir. Ev çevirmek, sermaye ve gerektiğinde onarım yapma veya denetleme yeteneği gerektirir.

Bu, gayrimenkul yatırımının meşhur “vahşi tarafı”dır. Günlük ticaretin al ve tut yatırımcılarından farklı olması gibi, emlak paletleri de satın al ve kirala ev sahiplerinden farklıdır. Konuya örnek olarak, emlak paletçileri genellikle altı aydan daha kısa bir sürede satın aldıkları düşük değerli mülkleri karlı bir şekilde satmaya çalışırlar.

Saf mülk paletleri genellikle mülklerin iyileştirilmesine yatırım yapmaz. Bu nedenle, yatırımın, herhangi bir değişiklik yapmadan kâr elde etmek için gereken gerçek değere sahip olması gerekir, aksi takdirde mülkü çekişmeden ortadan kaldırırlar.

Bir mülkü hızlı bir şekilde boşaltamayan paletler, genellikle uzun vadede bir mülkün ipoteğini ödemek için ellerinde yeterince taahhüt edilmemiş nakit bulundurmadıklarından kendilerini belada bulabilirler. Bu, sürekli, çığ gibi büyüyen kayıplara yol açabilir.

Makul fiyatlı mülkler satın alarak ve onları yenileyerek değer katarak para kazanan başka bir palet türü daha var. Bu, yatırımcıların aynı anda yalnızca bir veya iki mülk almayı göze alabilecekleri daha uzun vadeli bir yatırım olabilir.

4. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), geleneksel bir gayrimenkul işlemi olmadan gayrimenkul portföyüne maruz kalmak isteyen yatırımcılar için en iyisidir.

Bir şirket (veya tröst) yatırımcıların parasını gelir mülklerini satın almak ve işletmek için kullandığında bir GYO oluşturulur. GYO’lar, diğer hisse senetleri gibi büyük borsalarda alınıp satılır.

Bir şirketin GYO statüsünü korumak için vergilendirilebilir kârının %90’ını temettü şeklinde ödemesi gerekir. Bunu yaparak GYO’lar kurumlar vergisi ödemekten kurtulurken, normal bir şirket kârları üzerinden vergilendirilecek ve daha sonra vergi sonrası kârını temettü olarak dağıtıp dağıtmayacağına karar vermek zorunda kalacaktır.

Düzenli temettü ödeyen hisse senetleri gibi, GYO’lar da düzenli gelir isteyen borsa yatırımcıları için sağlam bir yatırımdır. Yukarıda belirtilen gayrimenkul yatırımı türlerine kıyasla GYO’lar, yatırımcılara, bireysel yatırımcıların doğrudan satın alması genellikle mümkün olmayan alışveriş merkezleri veya ofis binaları gibi konut dışı yatırımlara girme olanağı sağlar.

Daha da önemlisi, GYO’lar, borsada işlem gören tröstler oldukları için oldukça likittir. Başka bir deyişle, yatırımınızı nakite çevirmenize yardımcı olacak bir emlakçıya ve tapu devrine ihtiyacınız olmayacak. Uygulamada, GYO’lar bir gayrimenkul yatırım grubunun daha resmi bir versiyonudur.

Son olarak, GYO’lara bakarken, yatırımcılar, bina sahibi öz sermaye GYO’ları ile gayrimenkul için finansman sağlayan ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) ile uğraşan ipotek GYO’ları arasında ayrım yapmalıdır. Her ikisi de gayrimenkule maruz kalma sunar, ancak maruz kalmanın doğası farklıdır. Bir öz sermaye GYO, gayrimenkul mülkiyetini temsil etmesi bakımından daha gelenekseldir, oysa ipotek GYO’ları gayrimenkul ipotek finansmanından elde edilen gelire odaklanır.

5. Çevrimiçi Emlak Platformları

Gayrimenkul yatırım platformları, daha büyük bir ticari veya konut anlaşmasına yatırım yapmak için başkalarına katılmak isteyenler içindir. Yatırım, emlak kitle fonlaması olarak da bilinen çevrimiçi emlak platformları aracılığıyla yapılır. Bu, mülkleri doğrudan satın almak için gerekenden daha az olmasına rağmen, yatırım sermayesi gerektirir.

Çevrimiçi platformlar, projeleri finanse etmek isteyen yatırımcıları gayrimenkul geliştiricileri ile buluşturuyor. Bazı durumlarda çok para harcamadan yatırımlarınızı çeşitlendirebilirsiniz.

Alt çizgi

Gayrimenkul yatırımcıları mülklerini ister kira geliri elde etmek için isterse mükemmel satış fırsatı ortaya çıkana kadar zamanlarını değerlendirmek için kullansınlar, bir mülkün toplam değerinin nispeten küçük bir kısmını önceden ödeyerek sağlam bir yatırım programı oluşturmak mümkündür. Ve herhangi bir yatırımda olduğu gibi, genel pazar ister yukarı ister aşağı olsun, gayrimenkulde kâr ve potansiyel vardır.